Το 2024 αποτέλεσε μια χρονιά σημαντικών εξελίξεων και προκλήσεων για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Η ζήτηση παρέμεινε υψηλή, διατηρώντας τις τιμές σε σταθερά υψηλά επίπεδα για μία ακόμη χρονιά. Ο Λευτέρης Ποταμιάνος, διευθύνων σύμβουλος της Potamianos Real Estate Group, υπογραμμίζει ότι οι συνθήκες της αγοράς σήμερα διαμορφώνονται από μια σειρά παραγόντων, οι οποίοι καθορίζουν τόσο τις επιλογές των αγοραστών όσο και τις στρατηγικές των επαγγελματιών του κλάδου.
Η δυναμική της ζήτησης και οι επιπτώσεις στην αγορά
Παρά τις προβλέψεις για υποχώρηση των τιμών, οι αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα διατήρησαν και θα διατηρήσουν τη σταθερότητά τους, με ορισμένες περιοχές να συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, αν και με μειωμένους ρυθμούς. Η κύρια αιτία είναι η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Ο κ. Ποταμιάνος επισημαίνει ότι η κατηγορία των μικρών και μεσαίων εισοδημάτων κυριαρχεί στην ελληνική αγορά, με τους περισσότερους Έλληνες αγοραστές να αναζητούν ακίνητα έως 120 τ.μ., με τιμή πώλησης έως 400.000-450.000 ευρώ. Αντίθετα, οι ξένοι επενδυτές δείχνουν προτίμηση σε πολυτελείς εξοχικές κατοικίες, σε τιμές πολύ υψηλότερες.
Ευκαιρίες πλέον στην Αθήνα δεν υπάρχουν, αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, καθώς το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο κυμαίνεται από 1.700 έως 1.800 ευρώ, ακόμη και σε περιοχές που παραδοσιακά θεωρούνταν πιο προσιτές, όπως τα Πατήσια και η Κυψέλη. Οι ευκαιρίες είναι πλέον στην περιφέρεια.
Η ανακαίνιση ως παράγοντας υπεραξίας
Η κατάσταση και η ποιότητα του ακινήτου έχουν καταστεί καθοριστικοί παράγοντες για την αξία του. Τα ανακαινισμένα ακίνητα παρουσιάζουν υψηλή ζήτηση, καθώς οι περισσότεροι αγοραστές αποφεύγουν τα παλαιά ακίνητα, λόγω του κόστους και της πολυπλοκότητας των εργασιών ανακαίνισης. Ο κ. Ποταμιάνος τονίζει ότι «η ανακαίνιση μπορεί να προσθέσει έως και 20% στην αξία ενός ακινήτου, ενώ το κόστος της ξεπερνά πλέον τα 1.000-1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο». Ωστόσο, η έλλειψη επαρκούς εργατικού δυναμικού για ανακαινίσεις, σε συνδυασμό με τη χρονοβόρα διαδικασία, αποτελούν αντικίνητρα για την αγορά κατοικιών που είναι σε κακή κατάσταση.
Η παρέμβαση της πολιτείας και η διαχείριση των ακινήτων που ανήκουν στις τράπεζες θα μπορούσαν να προσφέρουν ανάσα στην αγορά. Ο κ. Ποταμιάνος σημειώνει ότι «η διάθεση ακινήτων που βρίσκονται στην ιδιοκτησία των τραπεζών θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά και να οδηγήσει σε σταθεροποίηση των τιμών». Αναφέρεται στα ακίνητα που έχουν περιέλθει στην κατοχή των τραπεζών και βρίσκονται σε διαδικασία τακτοποίησης νομικών ζητημάτων, ώστε να βγουν στην αγορά και όχι σε ακίνητα που βγαίνουν σε πλειστηριασμό. Τα προγράμματα, όπως το «Σπίτι Μου ΙΙ», αναμένεται να ενισχύσουν τη ζήτηση, ιδιαίτερα για κατοικίες μικρής και μεσαίας κλίμακας.
Πολεοδομικά ζητήματα και νομικές διαδικασίες
Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να αντιμετωπίζει προβλήματα που σχετίζονται με το πολεοδομικό καθεστώς, την ηλεκτρονική ταυτότητα των ακινήτων και τις διαδικασίες νομικής τακτοποίησης. Ο κ. Ποταμιάνος προτείνει τη δημιουργία ενός ενιαίου φορέα για τη διαχείριση ακινήτων, ο οποίος θα συντονίζει τη δράση πολλών υπουργείων, προκειμένου να αντιμετωπιστούν αυτές οι προκλήσεις. Ένα από τα ανησυχητικά φαινόμενα είναι η δημιουργία αγοράς δύο ταχυτήτων λόγω των αποφάσεων του ΣτΕ, οι οποίες εκτιμάται ότι θα ξεκαθαρίσουν τις επόμενες ημέρες.
Προφίλ αγοραστών και τρόπος χρηματοδότησης
Οι Έλληνες αγοραστές διακρίνονται σε δύο βασικές κατηγορίες: Νεότεροι ηλικίας 40-45 ετών, που βασίζονται κυρίως στα δικά τους εισοδήματα και στην οικονομική υποστήριξη των γονιών τους, και μεγαλύτεροι ηλικίας 55-60 ετών, οι οποίοι χρησιμοποιούν χρήματα από κληρονομιές ή αποταμιεύσεις για την αγορά κυρίως εξοχικών κατοικιών. Ένα αξιοσημείωτο στοιχείο είναι ότι περίπου το 80% των συναλλαγών πραγματοποιείται με μετρητά, διαφοροποιώντας τη σημερινή αγορά από την προ κρίσης περίοδο.
Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει δυναμική, με την περιφέρεια να προσφέρει ευκαιρίες για επενδύσεις και τις τιμές στα αστικά κέντρα να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα. Η αύξηση της προσφοράς μέσω της αξιοποίησης των «παγωμένων» ακινήτων των τραπεζών, η επίλυση πολεοδομικών ζητημάτων και η παροχή κινήτρων για ανακαίνιση θα μπορούσαν να εξισορροπήσουν την αγορά. Ο κ. Ποταμιάνος καταλήγει: «Οι τιμές θα πρέπει να διατηρηθούν σε λογικά επίπεδα, ώστε να είναι εφικτές οι συναλλαγές για όλους. Η συνεργασία με μεσίτες και εκτιμητές είναι απαραίτητη, καθώς οι επαγγελματίες του κλάδου μπορούν να καθοδηγήσουν τους αγοραστές και τους πωλητές για την επίτευξη δίκαιων και γρήγορων συναλλαγών».
Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ
