Αλλαγές ισορροπιών και νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης προκαλεί η διαδοχή της οικονομικής κρίσης από την πανδημία, με την Covid-19 να λειτουργεί σαν «κερασάκι στην τούρτα» για εξελίξεις, που είχαν ήδη αρχίσει να δρομολογούνται με αφετηρία τα πρώτα χρόνια μετά το 2008-2009.
Μιλώντας σε φορείς της αγοράς, το ΑΠΕ-ΜΠΕ σταχυολόγησε μερικές από αυτές τις αλλαγές, που παρατηρούνται σε εποχή κάθετα μειωμένων μεταβιβάσεων ακινήτων (ώς και 60% το 2020 κατά ορισμένες εκτιμήσεις): «πάγωμα» της ζήτησης ακινήτων από τους φοιτητές, λόγω της μη πραγματοποίησης μαθημάτων με φυσική παρουσία στα πανεπιστήμια. Μηδενική ζήτηση -και μεγάλη πτώση ενοικίων- για επαγγελματικά ακίνητα, ορισμένα από τα οποία (σε οδούς περιμετρικά των βασικών εμπορικών αρτηριών του κέντρου) υπάρχει ενδιαφέρον για να μετατραπύον σε …πάρκινγκ ή και σε κατοικίες.
Ελαφρά, κυρίως «αναγνωριστική», κινητικότητα για αγορά κατοικίας και αναθέρμανση της ζήτησης για αντιπαροχή. Σταδιακή έναρξη εκδήλωσης ενδιαφέροντος από Έλληνες του κύματος του brain drain για αγορά ακινήτων, αλλά και ζήτηση, δειλά δειλά, για καινούργιες κατοικίες από ανθρώπους 30-35 ετών, τη γενιά δηλαδή που έχασε την ευκαιρία να αποκτήσει το δικό της σπίτι λόγω της οικονομικής κρίσης του 2008-2009 και τώρα θεωρεί τις τιμές πιο λογικές. «Φρένο» στο αγοραστικό ενδιαφέρον από Βαλκάνιους, αλλά και εκτιμήσεις για καλύτερες μέρες, μετά την εξομάλυνση της κατάστασης με την πανδημία.
Ελαφρά κινητικότητα στην κατοικία, στον «πάγο» τα επαγγελματικά ακίνητα
«Από τον Μάρτιο η αγορά είναι παγωμένη. Στις ζητήσεις των φοιτητών για ενοικίαση ακινήτων είχαμε πτώση της τάξης του 50% και σε πολλές περιπτώσεις λύση συμβάσεων μίσθωσης, γιατί πολλοί θεώρησαν ότι πληρώνουν τζάμπα, αφού τα μαθήματα στο πανεπιστήμιο γίνονται διαδικτυακά», εξηγεί στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης, Άγγελος Πασαλίδης, προσθέτοντας ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων εμφανίστηκαν διαλλακτικοί και συζητήσιμοι ως προς τις τιμές των μισθωμάτων.
Πάντως, γενικά στην κατοικία, τόσο στη μίσθωση όσο και στην αγορά, υπάρχει ελαφρά κινητικότητα, περισσότερο αναγνωριστική προς το παρόν όπως λέει, καθώς πολλοί, που ενδιαφέρονται -και μπορούν- να αγοράσουν ακίνητο, αναμένουν επιστροφή σε κάποια μορφή κανονικότητας, πριν διαθέσουν χρήματα από τον οικογενειακό «κουμπαρά» για μια τέτοια επένδυση.
Πολλοί βέβαια είναι -σημειώνει- κι εκείνοι, που λόγω έλλειψης ρευστότητας εν μέσω αναστολών εργασίας κτλ, δεν θα μπορούσαν να μετακομίσουν ακόμα κι αν το ήθελαν, καθώς μια μετακόμιση μπορεί να στοιχίζει από 1000-1200 ευρώ έως και 3000 στην περίπτωση ενός μεγαλύτερου σπιτιού. Κατά τον κ. Πασαλίδη, με βάση τα σημερινά δεδομένα και εκτός απροόπτου, εν μέσω καλοκαιριού του 2021, η κινητικότητα στην κατοικία θα είναι έντονη.
Πώς διαμορφώνονται σήμερα οι τιμές; Για τη μίσθωση ακινήτου, οι προβαλλόμενες τιμές ενοικίων είναι μειωμένες κατά περίπου 20% έως και 30%, σε σχέση με πέρυσι. Για την αγορά ακινήτου παρατηρείται επίσης μείωση γύρω στο 20%, η οποία μπορεί να γίνει μεγαλύτερη στις επιτόπου διαπραγματεύσεις με τον ιδιοκτήτη, σύμφωνα με τον κ. Πασαλίδη.
Το πολύ μεγάλο πρόβλημα, προσθέτει, εμφανίζεται στα επαγγελματικά ακίνητα, όπου οι διαδοχικές κρίσεις (οικονομική και πανδημική) οδήγησαν πολλές επιχειρήσεις σε έλλειψη βιωσιμότητας. «Περιμένουμε πως τα νέα μισθωτήρια επαγγελματικών ακινήτων θα είναι μειωμένα κατά τουλάχιστον 30%, σε σχέση με την προ κορονοϊού εποχή», σημειώνει.
Πάντως, αναμένει καλύτερες ημέρες. «Το φαινόμενο του κορονοϊού και η έναρξη της πανδημίας, ατυχώς συνέπεσε με την έναρξη αλματώδους, καθώς φαινόταν, ανόδου της κατασκευής και επανεκκίνηση της οικοδομής, μετά την οικονομική κρίση. Με την επιστροφή της κανονικότητας, θεωρώ πως η οικοδομή θα επανεκκινήσει», τονίζει.
Εκτιμήσεις για μείωση έως 60% στις μεταβιβάσεις το 2020
Ως τη χειρότερη χρονιά της τελευταίας 20ετίας για την αγορά ακινήτων περιγράφει το 2020 ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτιμήσεων Ακινήτων ΝΑ Ευρώπης, μεσίτης Κώστας Γεωργάκος, διατυπώνοντας την εκτίμηση ότι οι μεταβιβάσεις ακινήτων, συνολικά στη χώρα, ήταν πέρυσι μειωμένες κατά 60%, σε σχέση με το 2019.
«Στα επαγγελματικά ακίνητα υπάρχει μεγάλη πτώση και πολλά απλήρωτα ενοίκια. Η εκτίμησή μου από συζητήσεις με ιδιοκτήτες ακινήτων και επιχειρηματίες είναι ότι πάνω από το 50% δεν πληρώνουν (τα ενοίκια) κανονικά και στην ώρα τους και αν σήμερα δεν γίνονται εξώσεις, λόγω της κατάστασης, “ αύριο” θα αυξηθούν», εκτιμά.
Πάρκινγκ σε πρώην καταστήματα
Προσθέτει ότι μια τάση που άρχισε να εκδηλώνεται ήδη πριν από την πανδημία και ενισχύεται εξαιτίας αυτής είναι η συγκέντρωση όλης της εμπορικής δραστηριότητας σε πολύ κεντρικά σημεία της πόλης, όπως η Τσιμισκή, η Ερμού και η Εγνατία και τα άδεια επαγγελματικά ακίνητα στα γύρω στενά και όσο κάποιος απομακρύνεται από αυτές τις κεντρικές αρτηρίες.
«Για κάποια ισόγεια καταστήματα, τόσο στο κέντρο όσο και ανατολικά, υπάρχει ζήτηση για να μετατραπούν σε πάρκινγκ ή και σε κατοικίες», λέει ο κ. Γεωργάκος, ενώ στο ερώτημα πόσο έντονο είναι αυτό το φαινόμενο απαντά «αρκετά έντονο, ώστε να γίνει αισθητό».
Στην αγορά κατοικίας, σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, σημειώνεται -και ας ακούγεται παράδοξο και ανεξήγητο, όπως λέει- αυξημένο ενδιαφέρον σε σχέση με πέρυσι. «Αν ένα ακίνητο βγει σε καλή τιμή, θα χτυπήσει το τηλέφωνο», λέει χαρακτηριστικά και προσθέτει πως, μετά τον Σεπτέμβριο του 2020, έχει αναθερμανθεί το ενδιαφέρον για νέες κατασκευές, αλλά και για αντιπαροχή.
Το ενδιαφέρον αυτό πιθανώς εξηγείται, όπως επισημαίνει, από το γεγονός ότι επαγγελματίες που είχαν «λεφτά στην άκρη», βρίσκουν σήμερα τις τιμές των ακινήτων πολύ πιο συμφέρουσες («ένα καινούργιο διαμέρισμα στα ανατολικά, που το 2008-2009 πωλείτο προς 3500 ευρώ/τμ σήμερα πωλείται 1800-2000 ευρώ, το πολύ 2.500»), αλλά και από την κινητοποίηση της γενιάς των σημερινών 30άρηδων- 35άρηδων, που λόγω της οικονομικής κρίσης είχαν χάσει την ευκαιρία να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι και τώρα βλέπουν ευκαιρίες.
Προσθέτει ότι ήδη έχει αρχίσει να εκδηλώνεται ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων και από ανθρώπους που είχαν φύγει να εργαστούν στο εξωτερικό στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης («έχουμε ήδη δείγματα ενδιαφέροντος από όσους έφυγαν πριν 10 χρόνια»), ενώ αντίθετα το ενδιαφέρον από τα Βαλκάνια «νέκρωσε».
Ιδιαίτερη μνεία κάνει ο κ. Γεωργάκος στη ζημία που προκαλεί στην αγορά ακινήτων, αλλά και στην τοπική οικονομία γενικά, η μεγάλη μείωση της ζήτησης για φοιτητικά διαμερίσματα. «Η Θεσσαλονίκη έχει 120.000 φοιτητές, πολλούς από άλλες πόλεις και πάνω από το 50% αυτών των φοιτητών, κατά ορισμένες εκτιμήσεις έως και 70%, δεν νοίκιασαν καν ακίνητο φέτος εξαρχής. Αυτό σημαίνει απώλεια πολλών εκατομμυρίων ευρώ για την πόλη», λέει._
Αλεξάνδρα Γούτα
