Του Νικήτα Αργύρη
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που είχαν ανείσπρακτα ενοίκια που αφορούν στο διάστημα 01/01 – 31/12/2017, μπορούν να μη φορολογηθούν για τα εισοδήματα που δεν εισέπραξαν και μάλιστα με συντελεστή από 15% από το πρώτο ευρώ.
Με τις διατάξεις του άρθρου 11 του ν. 4346/2015 (που προστέθηκε στο άρθ.39 του ΚΦΕ, ως παράγραφος 4), το οποίο ισχύει για τα εισοδήματα που αποκτώνται από 1.1.2015 και μετά, ορίζεται ότι τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν.
Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ξεχωριστό κωδικό και στο έντυπο Ε2 και στο έντυπο Ε1. Συγκεκριμένα, στο Ε2 τα ανείσπρακτα ενοίκια πρέπει να δηλωθούν στη στήλη 16 της πρώτης σελίδας και στο Ε1 πρέπει να αναγραφούν στους κωδικούς 125-126 του Πίνακα 4 «Εισόδημα από ακίνητη περιουσία-Δ2» της 3ης σελίδας του εντύπου (με βάση πάντα τα περσινά έντυπα-Σχετ. εγκ. ΠΟΛ. 1024/12.2.2016).
Για να δηλωθούν όμως ως ανείσπρακτα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ, πριν από την υποβολή της δήλωσης, ευκρινή φωτοαντίγραφα (φωτοτυπίες) των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί, έως και την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης.
Για παράδειγμα, τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν από φυσικό πρόσωπο και αφορούν στο έτος 2017 μπορούν να μη φορολογηθούν αν υποβληθούν στη ΔΟΥ μέχρι 30 Ιουνίου 2018 (καταληκτική ημερομηνία υποβολής των ετήσιων φορολογικών δηλώσεων) τα δικαιολογητικά που αναφέρονται στο Ν.4346/2015. Από εκεί και πέρα, τα ποσά των ανείσπρακτων ενοικίων θα πρέπει δηλωθούν στην ετήσια φορολογική δήλωση του ΦΠ, σε συγκεκριμένους κωδικούς.
Προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να μη δηλώνονται μισθώματα που δεν εισπράττονται:
Σύμφωνα με το άρθρο 39§4 ΚΦΕ ο εκάστοτε εκμισθωτής για τα μισθώματα που δεν έχει εισπράξει και μετά θα πρέπει προ της λήξης της προθεσμίας υποβολής της ετήσιας δήλωσής του να έχει κινηθεί δικαστικά κατά του μισθωτή, ήτοι:
είτε να έχει εκδοθεί εις βάρος του διαταγή πληρωμής,
είτε να έχει εκδοθεί διαταγή απόδοσης του μισθίου,
είτε να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση αποβολής από το μίσθιο,
είτε να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων,
είτε να έχει ασκηθεί αγωγή αποβολής από το μίσθιο,
είτε να έχει ασκηθεί αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων.
Από τα παραπάνω είναι προφανές ότι η διάταξη δεν προϋποθέτει απαραίτητα εξώσεις, ούτε καν διεξαγωγή δίκης, αφού αρκείται σε απλή άσκηση αγωγής, έστω και την τελευταία στιγμή πριν την υποβολή της φορολογικής δήλωσης.
Επισημαίνουμε εδώ, ότι η διάταξη επίσης προβλέπει πως ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση / υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, προκειμένου να μην συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους.
Οι διατάξεις του άρθρου 39 παρ. 4 του ΚΦΕ δεν εφαρμόζονται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες.
Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτου, καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση, διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα κλπ.).
Συγκεκριμένα, τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες, που έχουν έσοδα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, φορολογούνται με βάση τα κέρδη που πραγματοποιούν (Άρθρο 44 του Κ.Φ.Ε) και οι ενοικιαστές τους θεωρούνται πελάτες, ενώ παράλληλα τα ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, μπορούν χαρακτηρισθούν «επισφαλείς απαιτήσεις» , με ανάλογη φορολογική μεταχείριση.
*Ο Νικήτας Αργύρης είναι οικονομολόγος, απόφοιτος του τμήματος Οργάνωσης & Διοίκησης Επιχειρήσεων του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, Λογιστής- Φοροτεχνικός Α’ τάξεως
